Foire aux questions

Tout dépend du prix de la propriété :
• 500 000 $ ou moins : 5 % du prix.
• De 500 000 $ à 1 499 999 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur l'excédent.
• 1,5 M$ et plus : 20 % du prix.
Sous 20 %, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) est obligatoire. Sa prime s'ajoute à votre prêt, mais attention : au Québec, la taxe de 9 % sur cette prime se paie comptant chez le notaire. Un détail qui surprend souvent, et qu'on prévoit ensemble dès le départ.

Prévoyez un coussin pour les frais de clôture, souvent de l'ordre de 1,5 % à 3 % du prix d'achat. On y retrouve notamment :
• les droits de mutation (la fameuse « taxe de bienvenue »), payables à la municipalité;
• les honoraires du notaire et les frais de publication;
• l'inspection préachat et, au besoin, l'évaluation;
• la taxe de 9 % sur la prime d'assurance hypothécaire, s'il y a lieu;
• les ajustements de taxes municipales et scolaires, le déménagement et les premiers achats pour la maison.
Notre conseil : on les chiffre avant même que vous fassiez une offre. Personne n'aime découvrir 4 000 $ de frais la veille du notaire.

Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos dettes, de votre crédit et de la propriété visée. Les prêteurs regardent surtout deux ratios : la part de vos revenus consacrée aux frais de logement, et celle consacrée à l'ensemble de vos dettes.
Le test de résistance vérifie que vous pourriez encore faire vos paiements si les taux montaient. Vous êtes qualifié au plus élevé de deux taux : votre taux contractuel majoré de 2 %, ou 5,25 %. Exemple : avec un taux de 4,50 %, on vous qualifie à 6,50 %. Ça ne change pas le taux que vous payez, seulement le montant maximal qu'on vous prête.

C'est quoi une préautorisation, et pourquoi la faire avant de magasiner?
La préautorisation est l'évaluation de votre capacité d'emprunt par un prêteur, basée sur vos revenus, votre crédit et vos documents. Elle vous donne un budget réaliste, renforce votre offre d'achat et, selon le prêteur, protège un taux jusqu'à 120 jours contre une hausse.
Documents habituels : pièces d'identité, talons de paie récents et lettre d'emploi (ou avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome), relevés de vos placements et de votre mise de fonds. Gardez en tête que la préautorisation n'est pas l'approbation finale : le prêteur doit encore valider la propriété elle-même.

Je suis premier acheteur : quels programmes peuvent m'aider?
Plusieurs, et ils se combinent :
• CELIAPP : jusqu'à 8 000 $ par année (40 000 $ à vie). Cotisations déductibles, retrait libre d'impôt, rien à rembourser.
• RAP : retrait de jusqu'à 60 000 $ de votre REER, à rembourser sur 15 ans. À deux, ça double.
• Crédit d'impôt remboursable du Québec sur la taxe de bienvenue : jusqu'à 5 875 $ pour une propriété de moins de 1 M$ achetée depuis le 1er janvier 2026.
• Crédits d'impôt pour l'achat d'une habitation : 1 400 $ au Québec et 1 500 $ au fédéral.
• Remboursement de TPS : jusqu'à 50 000 $ sur une construction neuve de moins de 1 M$.
• Amortissement de 30 ans sur un prêt assuré, qui allège vos paiements mensuels.
Un « premier acheteur », c'est généralement quelqu'un qui n'a pas habité une propriété dont il était propriétaire au cours des quatre dernières années civiles. Vous l'êtes peut-être encore, même si vous avez déjà été propriétaire.

Taux fixe ou taux variable : lequel choisir?
Le taux fixe ne bouge pas pendant le terme : paiements prévisibles, budget tranquille. Le taux variable suit le taux préférentiel du prêteur : il peut baisser comme monter. La différence se joue aussi à la sortie : briser un fixe coûte souvent beaucoup plus cher qu'un variable (voir la question 9).
La bonne réponse dépend moins des prédictions de taux que de votre situation : stabilité d'emploi, tolérance au risque, projet de vendre ou de refinancer d'ici cinq ans. Petit détail technique qui fait une vraie différence : au Canada, les taux fixes sont capitalisés semestriellement, mais ce n'est pas le cas de tous les prêts variables. Deux taux affichés pareils ne coûtent donc pas toujours la même chose. On vous montre le calcul réel.

Oui, et c'est souvent le meilleur moment pour le faire, puisqu'il n'y a pas de pénalité à l'échéance. Depuis le 21 novembre 2024, vous n'avez plus à repasser le test de résistance pour un transfert direct à un autre prêteur, tant que le solde et l'amortissement restent les mêmes.
Votre prêteur vous enverra une offre de renouvellement : ne la signez pas automatiquement. La première offre est rarement la meilleure. Contactez-nous quatre à six mois avant l'échéance : on compare le marché et on vous dit franchement si rester est la bonne décision.

Pour un prêt fermé à taux variable, la pénalité équivaut généralement à trois mois d'intérêts. Pour un taux fixe, c'est le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt (DTI), qui compare votre taux à celui que le prêteur offre aujourd'hui pour la durée restante. Quand les taux ont baissé, le DTI peut grimper à plusieurs milliers de dollars, et chaque prêteur a sa propre méthode de calcul.
Avant de vendre, de refinancer ou de racheter la part d'un ex-conjoint, faites calculer votre pénalité. On regarde aussi les solutions pour la réduire, comme la transférabilité du prêt ou les privilèges de remboursement anticipé.

Oui. La plupart des prêteurs demandent environ deux ans d'historique et vos avis de cotisation, et certains programmes reconnaissent que vos dépenses d'entreprise réduisent votre revenu imposable. Il existe aussi des solutions pour les entreprises plus récentes, les revenus saisonniers ou de commission, les nouveaux arrivants et les dossiers de crédit à reconstruire.
C'est précisément là qu'un courtier fait la différence : chaque prêteur évalue ces revenus à sa façon, et le bon dossier, présenté au bon prêteur, change tout. Le mieux? On s'en parle avant votre prochaine déclaration de revenus.